根据《中华人民共和国民法典》第二百九十七条的规定，不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。 而按份共有的分割问题作为共有物分割纠纷领域的高频议题，其核心源于在按份共有制度下，数人共于一物上共同享有一所有权。在现实中，经常会出现各共有人之间发生意见分歧而产生纠纷。
伴随城市化进程的加快，房屋作为核心固定资产，因继承、合资购房及家庭共有等情况形成的按份共有关系日益普遍，与之相关的共有物分割纠纷也呈现出多样化、复杂化特征。本文将结合《民法典》等相关规定及司法实务案例，围绕按份共有情形下房屋分割的法律基础、实务要点及实操建议展开探讨，以期为实务处理提供参考。
一、按份共有房屋分割的法律基础
《民法典》第三百零三条明确了按份共有房屋的分割规则：共有人约定不得分割，以维持共有关系的，按约定执行，但有重大理由需要分割的除外；无约定或约定不明的，按份共有人可以随时请求分割。第三百零四条进一步规定了分割方式的优先顺序，即共有人可以协商分割；达不成协议的，共有物可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
一、按份共有房屋分割的法律基础
《民法典》第三百零三条明确了按份共有房屋的分割规则：共有人约定不得分割，以维持共有关系的，按约定执行，但有重大理由需要分割的除外；无约定或约定不明的，按份共有人可以随时请求分割。第三百零四条进一步规定了分割方式的优先顺序，即共有人可以协商分割；达不成协议的，共有物可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
司法实践中，人民法院会根据共有人约定、共有物性质及共有人诉求等实际情况，分别采用实物分割、折价分割或拍卖、变卖分割的方式。
二、按份共有房屋分割的实务要点
（一）实物分割
实物分割作为共有房屋分割的首要方式，需满足“可以分割且不会因分割减损价值”的条件，即房屋在物理上具备分割基础，分割后又不显著减损房屋的整体价值。
对于平房而言，一般可根据“间数”和“面积”进行实物分割。例如在马某等与王某等共有物分割纠纷[详见(2023)京02民终12776号判决书]中，由于各方无法达成一致意见，且涉案房屋分为4幢，分别为3幢平房和1幢二层楼房，因此，人民法院认为可以进行实物分割。但即便采取实物分割的方式，也会受到房屋实际情况、各共有人持有房屋份额等条件的限制。如因房间面积与共有人持有份额存在差异，实物分割可以与现金补偿等方式共同使用，例如上述案件中，人民法院认为因实物分割后导致各方持有的房屋价值与原按份所有份额不符，故判令根据各方实际所得房屋价值进行折价补偿。
针对楼房而言，因其设计与功能结构的整体性，物理上一般不具有可分割的条件，加之不动产登记部门的登记要求，司法实务中几乎不存在实物分割的可能性。例如在宋某与李某共有物分割纠纷[详见(2024)京01民终2349号判决书]中，二审法院明确案涉房屋为楼房，不具备实物分割的条件；在余某1与余某2等共有物分割纠纷[详见(2024)京02民终4020号判决书]中，人民法院认为因房屋整体性、功能性等情况，案涉房屋不宜进行实物分割。故对于楼房的分割，一般很难适用实物分割的方式。
（二）折价分割
折价分割是指由部分共有人取得房屋完整所有权，向其他共有人按其产权份额与房屋价值等支付相应折价款的分割方式，也是实务中适用频率较高的一种分割方式，尤其适用于房屋不宜实物分割、部分共有人又希望继续持有房屋的场景。
司法实务中，通常要求各共有人协商一致并就房屋价值达成合意。例如在姜某与胡某共有物分割纠纷[详见(2024)京03民终11588号判决书]中，二人均同意采取折价分割的方式，最终，人民法院判决房屋由姜某单独所有并向胡某支付房屋折价补偿款；但在陈某1与吴某等共有物分割纠纷[详见(2024)京03民终16003号判决书]中，各方在折价分割这一方式上无法达成一致，最终人民法院未予支持折价分割的方式。
此外，此种分割方式还要求主张所有权的一方需具备支付能力。而为了避免出现履行不能的情况，人民法院一般会在征求各方意见的基础上，要求主张所有权的一方将房屋折价款交至法院对公账户，以保障房屋分割后折价款能顺利支付。例如在田某1与田某2共有物分割纠纷[详见(2025)京0102民初5870号判决书]中，原、被告均同意在该民事案件审理阶段将相应的房屋折价款交至法院对公账户，以证明原告具有履行能力。而获得折价款补偿的一方可在判决生效后申请强制执行，要求人民法院划转款项。
（三）拍卖分割
由于拍卖会产生拍卖成本，且可能面临流拍、拍卖价低于市场价等风险，因此，人民法院在适用拍卖分割时较为谨慎，并非共有人主张即支持，通常需要满足无其他分割方式、共有房屋上无居住需求、各共有人知晓且接受拍卖风险等条件。
例如在王某与谢某共有物分割纠纷[详见(2025)京02民终12899号判决书]中，人民法院明确对于案涉房屋是否能够以变卖、拍卖方式进行分割，应充分考虑实物分割的可行性、双方当事人的意愿、拍卖房屋可能导致的价值减损、当事人的居住使用需求及分割房屋的迫切性和必要性等综合进行认定。在此案中，人民法院根据房屋现状，综合考量前述因素，最终认定案涉房屋目前尚不具有拍卖分割的条件，对原告要求拍卖房屋的诉讼请求不予支持，双方可就分割方式、房屋占有使用等另行协商或在具备条件后另行处理。
（四）变卖分割
变卖分割是指通过协商或委托中介等非拍卖的方式，将房屋转让给第三方，共有人按份额分配房屋变卖价款。由于变卖分割需各共有人之间达成一致意见，因此，该种分割方式在实务操作层面应用较多，但司法判例中应用较少，需确保变卖房屋的合法合规性。
三、按份共有房屋分割的实操建议
按份共有房屋涉及多个共有人之间的居住权利和财产权益的平衡，当各共有人的意见发生分歧，无法维系共有关系时，通过按份共有房屋分割以消灭共有关系可能是一种最佳选择。在按份共有房屋分割纠纷中，笔者提示应注意以下几点：
三、按份共有房屋分割的实操建议
按份共有房屋涉及多个共有人之间的居住权利和财产权益的平衡，当各共有人的意见发生分歧，无法维系共有关系时，通过按份共有房屋分割以消灭共有关系可能是一种最佳选择。在按份共有房屋分割纠纷中，笔者提示应注意以下几点：
第一，明确房屋权属。无论是通过继承、合资购房还是家庭约定等方式取得共有房屋，都应尽早通过书面协议或公证文书明确各按份共有人的具体份额，避免因份额约定模糊或无书面证据，导致后续分割时产生“出资与份额不符”“继承份额争议”等纠纷。
第二，优先协商确定分割方式。各共有人应准确认识自身权利边界，既要维护自己的产权份额权益，也应兼顾他人的居住需求与经济状况等合理诉求，优先通过协商确定分割方案。但若协商陷入僵局，也无需过度拖延，应及时寻求司法途径，避免矛盾激化导致解决纠纷的成本增加。
第三，协商不成时，依法选择适合的分割方式。在协商不成时，应根据房屋性质与自身情况等依法选择分割方式。具备实物分割条件且不会因分割减损价值的，应优先选择实物分割，必要时搭配折价补偿以平衡产权份额的差异；若不具备实物分割条件，又想主张房屋所有权的，可提前准备银行存款证明、收入流水等凭证，证明自身具备折价款支付能力，避免因支付能力不足丧失取得房屋的机会；若采用拍卖分割的方式，则需要考虑拍卖可能带来的风险以及需支出的拍卖成本。
综上，在处理按份共有房屋的分割纠纷时，应秉持理性态度，充分尊重法律规定、自身利益与他人合理诉求，必要时可借助专业评估、调解或司法力量，确保分割结果公平、公正且可执行，最终实现各方权益的平衡与有效保障，以实现妥善解决纠纷的目的。
